秦皇岛市山海关古城保护开发项目

简   介

序：把文物保护与旅游、地产、商业等资源组合起来，形成了综合的、全盘的考虑，从房地产和旅游这两个视野来看旅游地产，恰恰是旅游专家所忽略的，也是有的房地产专业人士忽略的。这个交叉地带带来的商机非常棒。

第一章：古城保护开发项目(天下第一关·山海关古城)概述

古城保护开发项目定位是：天下第一关·山海关古城

 “天下第一关·山海关古城”保护开发项目位于秦皇岛山海关古城区。  “天下第一关·山海关古城”项目，总占地面积150万平方米，建筑面积约56万平方米，投资逾2.3亿美元，建成后将成为山海关旅游的全新地标式景点和主题古城、文化旅游中心。

该项目以“明代关城再现”为开发主题，以“保护古城、文化旅游”为设计概念。由上海同济大学担任规划及景观设计；项目功能融参观游览、特色商业、餐饮服务、休闲娱乐、影视表演、展览展示为一体，充分满足了现代旅游消费的多种需求。项目建成后将成为山海关全新的旅游景观和高品质的休闲中心。

作为山海关新一轮城市规划中唯一的大型旅游商业项目，“天下第一关·山海关古城”担负着整合秦皇岛山海关旅游形象、提升旅游服务品质的重任。坚持“保护第一、合理开发、科学管理、永续利用；统一规划、分布实施、政府主导、市场运作”的思路，坚持“注重文化内涵，突出景区化，融旅游、休闲、娱乐、餐饮为一体”的理念，“天下第一关·山海关古城”将以高品质、情景化旅游休闲消费新概念，全新整合旅游休闲消费吃、住、行、游、购、娱六大要素，形成极具消费吸引力的现代型功能规划布局。在未来营运中，依托山海关成熟的旅游品牌、充足的人游客资源和日益便捷的交通环境。可以同时满足游客观光游览和休闲购物的需要，势必成为华北地区独树一帜的旅游休闲消费新热点。

第二章：河北省  秦皇岛  山海关概述

河北省为了充分发挥环京津的优势，推进京津冀经济全面合作，加快河北现代化建设，河北省在京津冀经济圈中的功能和定位是：京津的生态屏障，首都的“护城河”，京津的“后花园”，京津的科技成果转化基地和工业配套加工基地。

秦皇岛市概述

秦皇岛，位于河北省东部，距离北京308公里，车程2.5小时，距离天津268公里，车程2小时，距离沈阳390公里，车程3小时，是全国首批对外开放的14个沿海港口城市之一，是我国北方著名的旅游区。地处渤海西岸，环渤海地区的中心部位，华北与东北两大经济区的交接地带。东与辽宁省接壤，西与京津唐相邻，南濒渤海，北邻承德。陆地面积为7812平方公里，海岸线长126公里。素以北方不冻港——秦皇岛港、万里长城东部起点——山海关、旅游避暑胜地——北戴河、黄金海岸和中国玻璃以及桥梁工业基地而闻名中外。

秦皇岛市共有3区[海港区、北戴河区、山海关区]、四县[抚宁县、卢龙县、青龙满族自治县、昌黎县]。2002年完成国民生产总值335.66亿元，全部财政收入完成36.06亿元。全市总人口270.46万，其中城市区人口72.01万，城市居民年人均可支配收入7334元，劳动就业保持稳定，全市年末再岗职工30.73万人，比年初减少1.42万人。2002年城镇以上竣工面积33.32万平米，全年投资17.7亿元重点实施了文化路、东经路等道路改造工程、太阳城工程、海浪花工程等重点工程项目建设。

山海关区概述

山海关素称京津门户，是联系我国东北、华北的重要枢纽。山海关人口141453人，海港港阔水深，不滴落不淤，是天然的不冻良港。铁路交通便利，京沈、津秦两条公路干线市区，山海关还有空运机场，可直达北京、石家庄、上海、广州等地。便捷的海、陆、空交通网为旅游事业的发展提供了可靠的保证。每年有数百万人来到避暑胜地北戴河、山海关以及碣石山、背牛顶、黄金海岸等旅游区游览。另外这里腹地广阔，农林牧副渔五业兴旺。

山海关古城区由关城、东罗城、西罗城、南翼城、北翼城、威远城和宁海城七大城堡构成，整个卫城建筑规模宏伟，防御工程坚固。山海关是明代创建“卫所兵制”的产物，明代的“屯田制”和改革政策又对山海关的巩固和发展起到了重要的作用。无论从规模上、布局上、结构上山海关都是中国古代建筑史上所罕见的，它也是万里长城的精华所在，是中国古代城市中建设宝库中不可多得的一部杰作。山海关是中国古代建筑珍品，是祖国宝贵的历史遗存。

山海关关城以“主体两翼、左辅右弼、二城为哨、一线逶迤”的格局标新立异，为中国古代建筑史上的杰作，是世界知名古城所罕见。山海关关城的街巷是典型的棋盘式布局。关城的一条条街巷连结着一座座地方色彩浓郁的民宅，成为一种文化与文明象征。

第三章：古城旅游开发项目(天下第一关·山海关古城)功能规划

山海关区古城区基本概况：

古城区主要指山海关关城和东罗城，总面积为150万平米，关城占地面积为126万平米，东罗城占地面积24万平米，现有总建筑面积55.65万平米，需拆迁面积33.39万平米(近期拆7.24万平米，远期拆26.15万平米)，人口1.943万，常住1.593万，暂住0.35万，共有住户6683户(有证户5840户)，初期意向选择货币安置的占16％，约1000户，其中有17家企业和行政事业单位。

1．古城区现有建筑比为:

1％的完全保存旧貌的建筑；

8％的较好保存下来的建筑；

12％的有部分改动的建筑：

47％的解放后形成的建筑；

26％的近20年兴起的新建筑；

6％的复古建筑。

2．古城开发保护的原则:

保护第一、合理开发、科学管理、永续利用；

统一规划、分布实施、政府主导、市场运作。

3．古城开发保护的定位:

天下第一关——山海关古城

再现古城政治、军事、文化、宗教、民俗的风貌，打造“文化旅游名城”，丰富旅游内涵，造旅游卖点，优化旅游环境，创造世界级的旅游胜地。

4．古城开发保护的思路：

在整体保护恢复古城。分片建设开发新区，体现“保文、复古、建新”的方针。

项目总构思：

恢复山海关明清古城的总体构思是，延续历史文化名城文脉，恢复山海关城防体系及其民俗文化，再现山海关厚重的历史文化积淀，保持山海关不衰的旅游品牌。省委书记白克明指示；在2008年奥运会到来之际，将一座雄浑古朴、特色鲜明的历史文化名城展现于世人面前。

2004年，古城保护开发主要启动两大工程，即“民心工程”和“标志性工程”。

（一）“民心工程”

1、居民新区。总面积2750亩。一是在古城以西、石河以东、北环路以南、102国道以北，占地1950亩；二是在东罗城以东，占地800亩。

2、学校、幼儿园迁建。学校及幼儿园迁建项目包括撤消2所城内学校（胜利小学、南街小学），迁建5所学校和幼儿园（进修学校、第三中学、罗城小学、南街幼儿园、罗城幼儿园），扩建3所学校和幼儿园（老仓小学、西关小学、西关幼儿园）。项目新增占地面积69412平方米，建筑面积25915平方米，项目总投资预计1110万美元。

3、医院迁建。按照规划要求，现址山海关人民医院必须在2004年底以前迁出古城。我们本着“慎重选址、便民利民、有利发展、有利经营”的原则反复论证，决定将位置优越的市特教学校东侧土地作为新医院建设用地。新建后山海关人民医院占地30亩，床位200张，总投资450万美元（不含医疗设备）。

4、行政中心。占地面积60亩，建筑面积2.8万平方米，总投资500万美元。位于石河以东、南海西路以西。

（二）“标志性工程”

1、东罗城。东罗城现有700多户、2100人，可利用土地面积300亩，拆迁面积6万平方米，预计总投资4200万美元。计划整体搬迁，建设明城。准备整体推介招商，一次性改造建设。

2、钟鼓楼。总投资70万美元，其中拆迁费用40万美元，建设费用30万美元。

3、东西大街牌楼。共计5座，总投资32万美元。从东向西依次为：维藩首善坊、进士坊、独乘骢马坊、尚书坊、节制四镇坊。

4、三座城门楼及城台。总投资400万美元。

5、西、南、北三条大街。总投资450万美元。

“天下第一关·山海关古城”从保护古城，发展秦皇岛山海关旅游经济的角度出发，开发一个更加完善，且有竞争力的专业性市场，来充实山海关旅游环境及配套功能，吸纳海外人士来此洽谈贸易，一方面丰富山海关现有的商品种类，另一方面也可为山海关地方提供税收，再而更为游客提供了一个休闲、购物的好去处。我们有理由相信“天下第一关·山海关古城”必将最终形成一个河北、中国乃至世界的一个新亮点。

项目开发主题：

该项目以“明代关城再现”为开发主题，以“主题古城、文化旅游”为设计中心，将地产价值与文化价值相结合，使得明代文化在巨大的经济效应下淋漓尽致体现。

项目挖掘点：

主题旅游地产，关键是对该旅游地区文化的挖掘和再利用。经过挖掘之后，找到可以为之运用的故事进行传播，奠定了广泛的受众基础。旅游地产定位关键就在于能够和时代达成共鸣，形成那种脉络。

山海关古城项目它所塑造的就是能够切分出一个有包装力的体系，而且古城文化体系具备低成本的可复制性和可传达性。在古城项目的定位，出售一种文化，一种满足游人的猎奇和怀旧心态的文化。贩卖这种历史意义上的古文化，正是目前中国的旅游阶层人士最为青睐、最为认同的一种文化。周庄、平遥、丽江等项目的古城文化所带来的巨大成功是有目共睹的。

更重要的是，通过做好主题旅游项目，开发商能把整个地块做热，提升整个地块的地产价值，然后通过开发周边的项目赢取利润。

项目总规划：

  “天下第一关·山海关古城”的总体规划可以用“一点、二线、五大功能块”的规划理念加以概括。即以古城为中心，通过设计组合，创造出个性鲜明的中心景点，整个项目共分二期开发，根据功能不同，分设购物、观赏、娱乐美食、小憩、客栈五大功能区域(具体划分详见附图)

明城历史主题体验区（东罗城）：依据原东罗城的历史文化沿革和城市布局，再现明代城市繁华景象，在景观上创造一个有层次、有韵味、有节奏、有历史深沉感的游历空间。

分为六大主题区域：

1、边关烽火——军事主题区。恢复关帝庙、徐达庙和兵部分司、校场、点将台、骑兵营等军事设施，设立校场演兵、跃马骑射、野战操练等表演互动项目，古代兵器展示馆、高科技幻想馆参观展示项目。

2、盛世风华——都市公共区。恢复书院、会馆等文化场所，设立衙署听政、城隍香会等表演互动项目，藏书馆、女妆馆参观项目。

3、闲情逸趣——居家生活区。通过植木莳花、读书品茗等互动，让游客切身体验明代居家生活的闲适和雅致。

4、锦绣年代——工艺作坊区。展现明代发达的手工业，设木作坊、织绣坊、玩具坊、灯具坊、陶作坊、弓匠坊等体验互动项目。

5、莺歌燕舞——市井风情区。设酒馆茶肆、勾栏瓦舍、商业店铺等互动项目，展示明代美食，举办花灯节主题活动。

6、返朴归真——屯田劳作区。复建屯田区，设磨坊、酒坊、耕织、园艺等体验项目，让游客返朴归真，享受大自然的快乐。

东四坊休闲游憩区（古城东北片）：恢复山海关历史上的四坊——乾健坊、坤顺坊、巽武坊、艮铺坊，赋予古老的四合院新的商业经营功能，打造时尚、现代的休闲文化娱乐中心。

乾健坊——东四坊会所、渤海湾休闲中心、艺术工房、意匠坊、艺廊、老客栈、大酒缸饭店。

坤顺坊——咖啡剧场、东四坊礼品艺品、常春堂中药店、老火炕餐饮、精彩生活&中国风格。

巽武坊——四野俱乐部、德国啤酒吧、艺术沙龙。

艮铺坊——Starbucks咖啡店、晓轩茶艺、茶酒年代、四海会馆、音乐酒吧。

市井文化体验区（古城东南片）：恢复历史街巷，修复东三条至东八条古民居四合院，展示古城地方特色的民俗文化、手工艺制品，利用传统民居开展庭院式旅游活动，引入民俗客栈、说书场、茶馆、酒肆、地方特色工艺品商店，设榆关旧市、文化遗产中心、民间艺术馆。

榆关旧市——茶园戏楼、古玩字画、花鸟市、名特小吃。

文化遗产中心——完整记录山海关古城的保护及其合理利用的全过程，为申报世界文化遗产作全面准备。

民间艺术馆——展示山海关融合河北、山东、东北等地的独特的民间戏剧艺术，主要剧种有皮影戏、乐亭大鼓、二人转秧歌等。

历史文化体验区（古城西北片）：展示山海关古城的历史沿革、城市发展、重大历史事件，让游人充分领略山海关古城的历史地位，恢复先师庙、总兵府、榆关书院、山海卫儒学，设东北军俱乐部、高丽馆、兵器铺、明字铺。

高丽馆——明代朝鲜使者来往穿梭辽东驿道下榻的场所，恢复后包括高丽文化展示馆、韩国歌舞伎馆、韩国料理、韩国工艺坊、高丽休闲馆等。

四合院居住区（古城西南片）：远离都市的喧嚣疲惫，建设“燕山园”新概念四合院最佳人居居住区，展示古今生活特色、体现休闲、居住、贸易、娱乐活动等诸多功能。修复不同类型、不同风格的店铺和四合院，建设与现代居住生活配套的休闲、餐饮、购物、娱乐设施，如游乐啤酒城、露天广场等，利用现有民居开设仿古特色作坊、传统地方名吃、传统手工艺品店，让住、食、游、玩真正融为一体。

第四章：古城旅游开发项目(天下第一关·山海关古城)客源定位

“天下第一关·山海关古城”的发展首先依赖于山海关成熟的旅游品牌及充足的旅游人数。

在此基础上，“天下第一关·山海关古城”规划还将依托于自身优秀的规划品质大量开发专为“天下第一关·山海关古城”而来的消费型游客，从而构成“天下第一关·山海关古城”未来营运的基本客户群。

其组成部分可做如下分类；

l. 100万急速增长的人流

目前每年到秦皇岛旅游的游客人数有700多万、其中到山海关的客人有200万。

到2002年6月，有关数据表明，当年全国各地到山海关市旅游客流量比往年陡增了100万人次，此部分客源将成为山海关新古城重要的客源基础。

2. 山海关留宿游客

目前山海关各类宾馆酒店床位超过1500张，按当地平均客房空置率20％计算，每日在山海关留宿游客高达1200人次，作为山海关规模最大、设施最为先进的旅游度假物业，将是这些留宿游客夜间活动的主要场所。

3．京津时尚休闲消费

北京、天津、河北一直是周庄旅游的主要客源地，中高收阶层驾车外出休闲消费的习惯已趋成熟，项目建成后，将成为上述各地此种类型消费中一个最具吸引力的新型物业，因此极有可能从上述地区挖掘大量客源。京哈铁路、102国道、京沈高速公路穿境而过，城区内形成了四横四纵路网交通，山海关火车站是国家特级站，货运编组站为全国十大编组站之一；空中，城西3公里处有中国民航山海关机场，可起降大型客机，现已开通数条国内航线，近期可望开通国际航线。到山海关旅游基本不再有城际概念。

交通条件的改变使得客源前往山海关进行日常性休闲消费成为可能。

4．京津高端消费群及外商群体

北京是国内外商聚集地，据有关资料显示，常住外籍人数总量约在15万人左右，时尚消费潜力巨大。受外商圈层影响，有望成为山海关较为集中的客源之一。

5． 境外游客

由于山海关古城项目目前已被列入世界文化遗产，是境外游客来秦皇岛山海关旅游的重要景点，同时2008年的奥运会赛事(足球分会场)的波及将使得境外游客在未来数年内得到巨大增长，这些因素对山海关开拓大规模境外客源具有重大促进作用，境外游客都将造访山海关，并成为古城的重要客源。

近年来，山海关凭借优越的区位条件、优惠的政策和优质的服务，对内对外开放取得显著成效。投资环境的日臻完善，更将有助于今后国内外客商投资置业、发财发展。“雄关名中外，长城壮古今”。

一座以现代工业、高效农业和发达的旅游、交通、商贸为优势产业，古城与滨海特色鲜明、生态型、现代化的历史文化名城，在不远的将来将展现在世人面前。